Сделки с недвижимостью. Возникновение прав на недвижимое имущество

В связи с возникновением права на недвижимое имущество, исторически сложившимся образом появились ключевые термины, такие как «передача» и «переход». Как известно, современный российский законодатель не придает акту передачи недвижимого имущества какого-нибудь вещно-правового значения (в отличие от движимых вещей); действия сторон в обязательстве, направленные на передачу недвижимости, представляют собой один из аспектов исполнения обязательств, но вещно-правовой эффект такие действия, направленные на передачу права, порождают лишь после внесения записи о переходе права в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ч. 1 ст. 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).
Передача недвижимого имущества как юридический акт в действующем законодательстве никакой роли не играет (относительно вещных прав). Передача вещи, всех сопутствующих ей принадлежностей составляет предмет исполнения обязательства и имеет обязательственно-правовое значение. Невозможность в этом случае в полном объеме реализовать свои вещные права делает эти права нереализованными, но не влияет на сам факт их существования: правообладатель, в частности, может обратиться в суд с иском об устранении препятствий в осуществлении права, но ему не требуется доказывать наличие этого права. Согласно п. 1 ст. 556 ГК РФ с момента вручения недвижимости покупателю и подписания сторонами передаточного акта продавец считается исполнившим свою обязанность по передаче товара. Следовательно, с этого момента на покупателя переходит риск случайной гибели или случайного повреждения недвижимого имущества по п. 1 ст. 459 ГК РФ. Норма п. 1 ст. 359 ГК РФ представляет собой отступление от правила ст. 211 ГК РФ, по которой риск случайной гибели или повреждения имущества несет его собственник.
Нахождение недвижимой вещи во владении лица имеет юридическое значение только применительно к первичным способам приобретения права на нее: «Право собственности на вновь созданную движимую вещь возникает в момент, когда она изготовлена или создана. Для вновь созданной недвижимости действует правило ст. 219 ГК РФ. В отношении приобретаемых вещей момент возникновения права собственности связан с истечением определенного срока, установленного законом, заявлением управомоченного лица или совершением им действий, свидетельствующих об обращении вещи в свою собственность». Между тем для третьих лиц указанные обстоятельства сами по себе юридического значения не имеют, согласно п. 3 ст. 6 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право собственности на недвижимое имущество, получаемое в собственность по приобретательной давности, подлежит государственной регистрации после истечения приобретательной давности в предусмотренном законом порядке.
Основные сложности при проведении сделок
При сборе документов, необходимых для заключения сделки по отчуждению недвижимого имущества, покупатель может как сам лично присутствовать в государственных органах, так и представитель по доверенности, действующий в его интересах. Эти документы могут быть получены по доверенности от собственника квартиры.
При заключении договоров по отчуждению недвижимого имущества у нотариуса участникам сделки необходимо представить весь комплект необходимых документов. Нотариус при удостоверении договора выясняет дееспособность субъектов сделки, их желание совершить указанную сделку. За удостоверенный договор нотариус несет полную имущественную ответственность и в случае признания сделки недействительной отвечает перед лицом, утратившим право собственности, всем своим имуществом. В соответствии с этим, при удостоверении сделки непосредственно у нотариуса возникает необходимость проверки всех документов. Сторонам на руки выдаются удостоверенные договоры по отчуждению недвижимого имущества, которые подлежат обязательной регистрации. Подлинники правоустанавливающих
документов, а также согласие супругов, заявления от третьих лиц по освобождению имущества остаются у нотариуса, удостоверившего сделку. По желанию сторон нотариус может сделать копии указанных документов. При заключении нотариального договора обязательно личное присутствие участников сделки или их доверенных лиц. Доверенности на заключение нотариального договора должны быть нотариально удостоверены.
При заключении договоров отчуждения, независимо от того, заключается ли он в нотариальной форме или простой письменной, необходимо присутствие субъектов сделки или их доверенных лиц, с надлежаще оформленными полномочиями. Отсутствие подписи в договоре хотя бы одного субъекта свидетельствует о том, что данный договор не заключен, а, следовательно, ничтожен. Субъекты сделки должны быть правоспособны и дееспособны. В случае если какой-либо субъект сделки не дееспособен, то от его имени действует его законный представитель, опекун, попечитель, с согласия органов опеки и попечительства. Существует стандартный набор действий по сбору и проверке документов на квартиру. При этом речь идет не только о Свидетельстве о праве собственности, и других правоустанавливающих документов. Важно обратить внимание на соответствие квартиры ее техническому паспорту. Нередко заказываются выписка из государственного реестра, архивная форма 9. Нередко стоит проверить личность продавца. Важно учитывать в какой момент продавцом приобреталась квартира, находился ли он в браке, кто был прописан на момент приватизации квартиры и т.д.
Когда аванс внесён и собраны все документы, необходимо определиться со способом взаиморасчетов. На сегодняшний день самыми распространёнными являются взаиморасчеты через банковскую ячейку или с помощью аккредитива. Чаще используют ячейку, причины тому — привычка людей видеть деньги, закладываемые в ячейку, не доверие банкам и безналичным переводам. При аккредитиве необходимо показывать полную стоимость объекта. Невозможно учитывать цепочки сделок. Так же боязнь аккредитива обусловлена незнанием, что это такое и как его реально использовать.
Нужно понимать, что есть много разных типов сделок с недвижимостью. Ипотечные сделки требуют максимум ответственности, а сделки с цепочками – это серьёзные риски и огромное количество согласований. Залог успеха на этом этапе заранее понять, где уступить, а где необходимо отстаивать свои требования.
Проведение сделки с недвижимостью
В назначенное время все стороны встречаются в определённом месте, ещё раз утверждаются планы дальнейшей работы, проверяются и подписываются все договора. В зависимости от типа проводимой сделки количество бумаг может увеличиваться в разы, например, при ипотечной сделке добавятся кредитные договоры, страхование и многое другое. Заранее следует определить кто будет формировать необходимый комплект документов и отвечать за его подачу на регистрацию.
Далее получаем документы с регистрации. После получения документов с регистрации, покупателю необходимо убедиться в том, что квартира находится в надлежащем состоянии, ничего не изменилось с момента её последнего просмотра, поможет в этом опись, которая была проведена ранее. Нередки случаи, когда покупатели после регистрации приходили в квартиру и обнаруживали отсутствие унитаза или ободранный кафель. Проверяется отсутствие долгов за квартиру. Необходимо проверить наличие всех расписок, которые подтверждают все затраты покупателя, например, в случае покупки квартиры с занижением, что необходимо для налогового вычета. Остаётся подписание акта приёма-передачи, вскрытие ячейки для получения продавцом своих денег и долгожданное поселение покупателя.